ImmobilienRaum - Arbeitsstelle für Immobilienentwicklung

Angebote von ImmobilienRaum an die Pfarreien:

ImmobilienRaum unterstützt die Pfarreien bei der Aufgabe, die Voten der Pfarreiprozesse in die Phase Handeln zu überführen und in Immobilienfragen zu einer Umsetzung zu bringen.

Dabei ist Effektivität sehr wichtig: Wir wollen die Pläne erfolgreich umsetzen! Uns ist Effizienz wichtig: Wir haben nur beschränkte Ressourcen zur Verfügung, sowohl monetär als auch personell!

Des Weiteren ist uns sehr wichtig: Die Pfarreien sind rechtlich selbständige Einheiten, die zu ihren eigenen Angelegenheiten selbst die größte Nähe haben. ImmobilienRaum unterstützt die Pfarreien, wo sie Unterstützung benötigen und auch wollen, nimmt ihnen Lasten ab, und bietet ihnen Hilfe in Immobilienfragen.

ImmobilienRaum hat für die Pfarreien folgende vier Angebote entwickelt.

Alle Angebote stehen den Pfarreien nach der Freigabe der Voten zur Umsetzung und Erstellung des ImPlan [s. Glossar] zur Verfügung.

Grundsätzlich werden Sie bei ihren Immobilienprojekten, so wie gewohnt, durch das Team im Dezernat Kirchengemeinden begleitet. Ihr Hauptansprechpartner bleibt die Teamkoordinatorin oder der Teamkoordinator. Für bestimmte Themenbereiche bietet ImmobilienRaum darüber hinaus Informationen und Beratungsleistungen an:

  • So, wie es bisher schon zwei Arbeitshilfen zu den Pfarreiprozessen gab, soll es eine dritte Broschüre geben. Hier werden alle wichtigen Themen rund um die Aktivitäten in der Phase Handeln gebündelt. Teile dieser Arbeitshilfe, insbesondere zu den Unterstützungsangeboten von ImmobilienRaum, finden Sie schon jetzt auf dieser Internetseite.
  • Die Zukunftsbildprojektgruppe „Neue Nutzungsmöglichkeiten für Kirchen“ hat damit begonnen, auf der Internetseite gelungene Beispiele von Umnutzungen aufzuzeigen (Steckbriefe gelungener Kirchen(um)nutzungen). Das Angebot soll weiterentwickelt, ergänzt und als festes Angebot etabliert werden. Dieser Ideenpool soll Anregungen für die eigene Arbeit bieten. >>Zur Webseite des Zukunftsbildprojektes
  • Zur Beantwortung der Fragestellung, wie man zu verschiedenen Entwicklungsideen kommt, bietet Ihnen ImmobilienRaum Beratung an, die richtigen Schritte einzuleiten und konstruktiv weiterzukommen (vgl. ImPlan [s. Glossar]).
  • Auf Anfrage nennen wir Ihnen potentielle Partner für die Entwicklung von Optionen oder die Begleitung der Umsetzung.
  • Im Zuge eines Immobilienprojektes sind viele juristische Fragen zu klären. Konkrete Beratung und Unterstützung bietet hier die Stabsabteilung Recht. Je nachdem, in welchem Rahmen die Zusammenarbeit erwünscht wird, kann von ImmobilienRaum rechtliche Unterstützung vermittelt werden.

Bei Beratungsbedarfen melden Sie sich einfach. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.

Es geht um ein konkretes Immobilienprojekt an einem Standort. Sie wollen es selbst in die Hand nehmen und kooperieren daher im üblichen Umfang mit ihrem Team im Dezernat Kirchengemeinden. Ihr Ansprechpartner ist wie gewohnt Ihre Teamkoordinatorin oder Ihr Teamkoordinator. Zusätzlich bietet Ihnen ImmobilienRaum folgende punktuelle Unterstützungsleistungen an:

  • Aus der Erfahrung mit der früheren Umnutzung und Entwicklung kirchlicher Immobilien hat ImmobilienRaum ein Vorgehen entwickelt, das als Basis eine Schrittfolge hat, die hilft, die gesetzten Ziele zur erreichen und keine wichtigen Belange aus den Augen zu verlieren. Dazu bietet Ihnen ImmobilienRaum Beratung zur Projektorganisation an.
  • Z.B. zur Zielentwicklung oder Klärung anderer Fragestellung unterstützen wir Sie durch Begleitung von Workshops
  • Nach Abschluss der Phase „Perspektive“ (vgl. „Phasenmodell“ [s. Glossar]) unterstützen wir Sie bei der Herausarbeitung von konkreten Entwicklungsoptionen.
  • Für Immobilienprojekte, die mit der Verwertung von Kirchen zu tun haben, ist eine gute Kommunikation wichtig. In Kooperation mit der Stabsabteilung Kommunikation bieten wir Ihnen Beratung und konkrete Hilfe bei der Planung Ihrer Kommunikation an.

Über die o.g. Vermittlung hinaus bieten wir Ihnen innerhalb dieses Angebotes verschiedene juristische Hilfsmittel, wie Rahmenverträge, Musterschreiben u.ä. an.

  • Wenn potentielle Partner für die Immobilienentwicklung gesucht werden, oder Kontakte zu Gutachtern, Maklern, Projektentwicklern oder für die Erstellung einer Machbarkeitsstudie benötigt wird, kann mit Hilfe eines datenbankgestützten Systems ein passender Kontakt vermittelt werden.

Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme dieses Angebotes sind:

  • Abschluss einer Vereinbarung über die Zusammenarbeit
  • Benennen eines verantwortlichen Ansprechpartners in der Pfarrei und im BGV
  • Regelmäßger Austausch über den Projektstatus

Ein Immobilienprojekt an einem Standort soll entwickelt und umgesetzt werden. Sie wünschen sich kontinuierliche Unterstützung, wollen aber auch selbst am Prozess beteiligt bleiben. In diesem Fall meint die „kooperative Standortentwicklung“ ein gemeinsames Vorangehen nach einem gemeinsam verabschiedeten Projektplan, in enger Abstimmung und mit klar verteilten Rollen. Dabei geht die Pfarrei manche Schritte allein, manche geht man gemeinsam und andere geht ImmobilienRaum stellvertretend für die Pfarrei. Folgende „Module“ sind dafür vorgesehen:

  • Das Projekt wird in das „Multiprojektmanagement“ von ImmobilienRaum eingebunden. Dadurch ist gewährleistet, dass Sie von den Vorteilen der Begleitung durch ImmobilienRaum profitieren. Es wird eine verbindliche Vereinbarung getroffen, wer Ihr Ansprechpartner im BGV sein wird.
  • Um genügend Klarheit über den gemeinsam vor uns liegenden Weg zu erlangen, führen wir zu Beginn zusammen mit Ihnen einen Zielentwicklungsworkshop durch.
  • Um Verwertungsperspektiven und Handlungsoptionen zu entwickeln, führt ImmobilienRaum in ihrem Auftrag eine Profil- und Portfolioanalyse durch. Ergebnis ist eine erste Einschätzung, was an dem Standort möglich ist und welche Handlungsoptionen es gibt. Dies kann Grundlage für das planen der nächsten Schritte sein.
  • Falls gewünscht, beauftragen wir Verkehrswertgutachten in Ihrem Namen, oder unterstützen Sie bei der Beauftragung.
  • ImmobilienRaum wertet die Gutachten anschließend für sie aus und stellt die Daten für die Weiterbearbeitung (z.B. Wirtschaftlichkeitsberechnung von Szenarien) bereit.
  • Je nach Größe und Schwierigkeitsgrad des Projektes führen wir im Auftrag Machbarkeitsstudien durch oder vermitteln Partner für deren Durchführung. Die Beauftragung ist unkompliziert und sicher, da ein Muster- oder Rahmenvertrag mit den Partnern eingegangen wird, der alle wichtigen Fragen vorab klärt.
  • Daten aus den verschiedenen Systemen führen wir für Sie zusammen und rekombinieren diese für verschieden weitergehende Analysen.
  • ImmobilienRaum bindet alle Immobilien des Standortes in ein Portfoliomanagement (vgl. Glossar) ein. Vorteile sind eine Steigerung der Effizienz und der Transparenz.
  • Für bestimmte Immobiliengeschäfte haben wir Rahmenvereinbarungen und Musteraufträge entwickelt, denen die Pfarreien im konkreten Fall beitreten bzw. die sie nutzen können.
  • Durch die enge Zusammenarbeit kann das kirchenaufsichtliche Genehmigungsverfahren so begleitet werden, dass am Ende der Umsetzung nichts mehr im Wege steht.
  • Wenn das Immobilienprojekt so weit gediehen ist, dass klar ist, wo es hingehen soll, wird eine professionelle Projektentwicklerin oder ein professioneller Projektentwickler benötigt. ImmobilienRaum vermittelt geeignete Kontakte für diesen Bedarf. Ebensolches gilt für potentielle Interessenten. ImmobilienRaum stellt dafür ein datenbankgestütztes System bereit, um zielgenau für jedes Projekt die richtige Begleitung, den richtigen Projektentwickler oder den passenden Interessenten zu finden. Hier kombinieren wir unsere weitreichenden Kontakte, langjährigen Erfahrungen und die moderne Technik.
  • Wir unterstützen Sie bei der Beauftragung und Begleitung einer Projektentwicklung
  • ImmobilienRaum erstellet Exposés zur einzelnen Immobilien, aber auch ganzen Arealen in verschiedenen Versionen, für verschiedene Zielgruppen und Verwendungszwecke (Privatkunden, Investoren, Internetportale)
  • Wir bieten Ihnen eine kontinuierliche Unterstützung bei der Projektentwicklung, die hilft, „das Steuer gerade zu halten“

Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme dieses Angebotes sind:

  • Abschluss einer Kooperationsvereinbarung
  • Bereitstellen eines verantwortlichen Projektleiters als Ansprechpartner durch die Pfarrei
  • Eingliederung des Projektplanes in das Phasenmodell des Bistums
  • Fortwährende Abstimmung des Projektverlaufs und der Aufgabenteilung

Es geht um ein konkretes Immobilienprojekt an einem Standort ihrer Pfarrei. Sie wollen die Entwicklung nicht selbst durchführen und sind froh, wenn Ihnen diese Aufgabe abgenommen wird. Dabei schließen die Pfarrei und ImmobilienRaum eine Vereinbarung, so dass ImmobilienRaum weitestgehend selbständig an der Entwicklung des Standortes arbeitet. Zu Beginn werden die Ziele vereinbart. Nach einer Entwicklungsphase werden der Pfarrei sehr konkrete Vorschläge unterbreitet. Die Projektleitung übernimmt ImmobilienRaum.

  • Gemeinsam entwickeln wir die Ziele, die mit dem Projekt verfolgt werden sollen und klären unerwünschte Entwicklungsszenarien. Auf dieser Grundlage soll eine Vermarktungsvereinbarung geschlossen werden.
  • ImmobilienRaum stellt eine Projektleitung, die gemäß der vereinbarten Ziele und in Abstimmung mit dem Team die Standortentwicklung angeht.
  • ImmobilienRaum führt Machbarkeitsstudien durch oder beauftragt Dritte damit.
  • Anschließend werden der Pfarrei ein oder mehrere vollständig kalkulierte Szenarien zur Auswahl vorgeschlagen. Diese enthalten eine konkrete Wirtschaftlichkeitsberechnung für jede enthaltene Perspektive als Entscheidungsgrundlage.
  • Je nach Bedarf kann ImmobilienRaum die Pfarrei bei der Beauftragung zur Projektentwicklung begleiten, im Namen der Pfarrei eine Projektentwicklung beauftragen oder die Pfarrei lediglich bei ihrer eigenständigen Projektentwicklung unterstützen, falls sie diese selbst übernehmen möchte. ImmobilienRaum begleitet das kirchenaufsichtliche Genehmigungsverfahren in Kooperation mit dem zuständigen Team

Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme dieses Angebotes sind:

  • Abschluss einer Vermarktungsvereinbarung
  • Bereitstellen eines verantwortlichen Ansprechpartners der Pfarrei
  • Entlastung durch finanzielle oder personelle Unterstützung
    • Projektassistenz
    • Finanzielle Unterstützung für C2-Kirchen
    • Unterstützung bei „unlösbaren“ Fällen
  • Unterstützung beim Krisenmanagement
  • Architektenwettbewerbe
  • Abstimmung mit Behörden (z.B. Denkmalschutz, Zusammenbinden auf der Ebene der Kommunen, Kontakte zur Landesebene…)
  • Multiprojektmanagement [s. Glossar]
  • Portfoliomanagement [s. Glossar]

Das Wort Cluster kommt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie Bündel, Traube oder Schwarm. Im Portfoliomanagement werden solche „Bündel“ gebildet, die eine Gruppe bilden, deren Eigenschaften strukturell ähnlich sind. Durch die Übereinstimmung der strukturellen Eigenschaften wird es ermöglicht, gleiche Strategien auf ganze Gruppen von Immobilien anzuwenden. Dies erhöht die Effizienz und die Qualität der Arbeit.

Das Entwicklungsprojekt ist das geplante Vorgehen bei der Entwicklung eines Standortes durch eine Projektleitung. Es ist eingebunden in das Multiprojektmanagement. Die Projektorganisation soll ermöglichen, dass zum einen die Individualität der einzelnen Immobilienentwicklung hinreichend gewürdigt wird und zum anderen die Effekte der Effizienz und der Qualität durch das Portfoliomanagement wirksam werden können.

Der Handlungscluster folgt dem Standortcluster [s.Glossar] in seiner Hauptzielrichtung, definiert aber, auf der Grundlage der Ermittlung verschiedener immobilientechnischer Parameter und einer praktischen Einschätzung durch Experten, die erste Handlungsoption und kann für verschiedene Teilbereiche eines Standortes unterschiedlich sein.

Der Pfarreiimmobilienplan (ImPlan) dient der Umsetzungsplanung der Kategorisierungen aus der Phase Handeln der Pfarreientwicklungsprozesse. Er enthält alle pastoralen Standorte einer Pfarrei und die zugehörigen Gebäude, deren Kategorisierung im Zeitverlauf, Cluster, Normstrategien, sowie Start und Endzeitpunkt der Entwicklungsprojekte des jeweiligen Standortes. Er wird durch ImmobilienRaum in einer Vorschlagsversion erstellt und durch die Pfarrei (den Kirchenvorstand) beschlossen. Zusätzlich wird ein Standortsteckbrief [s.Glossar] zur Verfügung gestellt, der weitere Informationen enthält.

Innerhalb der Pfarreientwicklungsprozesse waren alle Pfarreien im Bistum Essen aufgefordert, ihren pastoralen Gebäuden Kategorien zuzuordnen, die mit Buchstaben und Zahlen bezeichnet waren, wie „A“, „B“, „C1“ oder „X“. Die Kategorien entsprechen zukünftigen Nutzungen und sind mit Angaben über die finanziellen Auswirkungen hinterlegt. So konnten verschieden Szenarien entwickelt und deren Auswirkungen auf die Pfarreihaushalte getestet werden. Ergebnis ist eine Zukunftsplanung der Gebäude, die den ersten Ansatz für die Immobilienentwicklung in den nächsten Jahren bildet.

Zusammenfassung aller Immobilienprojekte unter einem Dach mit dem Ziel gemeinsame Prozesse und Standards zu nutzen, Wissen und Qualifikation zu teilen und eine Gesamtplanung zu ermöglichen.

Die Normstrategie folgt dem Handlungscluster. Die Normstrategie repräsentiert ein Vorgehensmodell, welches Prozessschritte enthält und eine zielgerichtete, effiziente und sachgerechte Prozessarchitektur sicherstellen soll. Die Normstrategie bildet das Bindeglied zwischen dem Portfoliomanagement [s.Glossar] und dem Multiprojektmanagement [s.Glossar].

Im Pfarreientwicklungsprozess sind die Pfarreien im Bistum Essen aufgefordert, ihre Angebote und Strukturen an sich weiter verändernde gesellschaftliche und kirchliche Rahmenbedingungen anzupassen. Der Bischof hat die Pfarreien aufgefordert, sehr grundsätzlich und zielorientiert vor Ort darüber zu diskutieren, wie in ihrem Stadtteil oder ihrer Region die Kirche in den Jahren 2020 bis 2030 aussehen soll. Dabei geht es um eine lokale Kirchenentwicklung, die angesichts der Entwicklung der Zahl der Kirchenmitglieder und geringerer finanzieller Möglichkeiten nach Chancen für neue Formen des kirchlichen Zusammenlebens in den Gemeinden und Pfarreien unseres Bistums sucht.

Der Pfarreiimmobilienplan (ImPlan) dient der Umsetzungsplanung der Kategorisierungen aus der Phase Handeln der Pfarreientwicklungsprozesse. Er enthält alle pastoralen Standorte einer Pfarrei und die zugehörigen Gebäude, deren Kategorisierung im Zeitverlauf, Cluster, Normstrategien, sowie Start und Endzeitpunkt der Entwicklungsprojekte des jeweiligen Standortes. Er wird durch ImmobilienRaum in einer Vorschlagsversion erstellt und durch die Pfarrei (den Kirchenvorstand) beschlossen. Zusätzlich wird ein Standortsteckbrief [s.Glossar] zur Verfügung gestellt, der weitere Informationen enthält.

Aus den Erfahrungen mit Umnutzungsprojekten aus der Vergangenheit und intensiver Beratung hat ImmobilienRaum ein Modell entwickelt, welches auf jedes Immobilienprojekt im kirchlichen Raum angewendet werden kann und sicherstellt, dass die einzelnen Schritte aufeinander aufbauen, jeder einzelne Schritt abgeschlossen ist und somit sichergestellt wird, dass alle Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umsetzung gewährleistet sind. Die einzelnen Phasen heißen Vorplanung, Vereinbarung, Analyse, Perspektive, Entscheidung und Umsetzung.

Das Portfolio ist die Gesamtheit aller Objekte einer Klasse. Also ist das Immobilienportfolio der Gesamtbestand der Immobilien. Hier ist der Gesamtbestand der (pastoralen) Immobilien aller Pfarreien gemeint. In der Portfolioanalyse wird der Gesamtbestand betrachtet, mit seinen Besonderheiten und Schwierigkeiten, seinen Potentialen und den Wechselwirkungen der einzelnen Elemente untereinander. Diese Analyse ermöglicht das Entwickeln von Verfahren und Methoden zur erfolgreichen und effizienten Bewirtschaftung und Entwicklung des Immobilienbestandes.

Als Standort wird ein Areal bezeichnet, zu dem in der Regel eine Kirche, ein Gemeindehaus und ein Pfarrhaus, sowie weitere pastorale und auch nicht pastorale Gebäude und die zugehörigen Grundstücke im Eigentum der Pfarrei gehören. Der Standort bildet die Grundlage für Leitperspektive einer Immobilienentwicklung im gemeinten Raum (vgl. Standortcluster).

Der Standortcluster repräsentiert die Hauptzielrichtung der immobilientechnischen Entwicklung. Er gilt für den gesamten Standort und wird anhand der Kategorisierung, sowie weiterer Strukturmerkmale der jeweiligen Gebäudekonstellation und der pastoralen Perspektive ermittelt. Standorte, die z.B. dem Kern-Standortcluster zugeordnet sind, sind Zukunftsstandorte, die dauerhaft weiter pastoral genutzt werden sollen. Gleichwohl kann es sein, dass einzelne Gebäude am Standort aufgegeben werden. Die Immobilienentwicklung an diesem Standort muss also der bleibenden pastoralen Nutzung gerecht werden.

Der Standortsteckbrief enthält neben den Hauptinformationen aus dem ImPlan [s.Glossar] weitere Daten und Details zum gesamten Standort (wie Profil und Portfolioanalyseergebnisse [s.Glossar] oder Lagepläne und Fotos) und auch zu den einzelnen Gebäuden und dient als Gesprächs- und Planungsgrundlage.

Präsentation Immobilienraum - Infoverstaltungen Januar 2018

Ihre Ansprechpartner im ImmobilienRaum:

Leiter der Arbeitsstelle für Immobilienentwicklung

Peter Geisler

Zwölfling 16
45127 Essen

Referentin für die Umnutzung kirchlicher Immobilien

Magdalena Twarowska

Zwölfling 16
45127 Essen